London City Airport in vendita, e BA minaccia di andarsene


Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Io trovo improbabile che LCY venga chiuso e tramutato in palazzi. È abbastanza lontano da cuore di Canary Wharf, ci sono lotti vuoti più vicini e, mancando quelli, ci sono comunque altri edifici che si possono abbattere, vedi la raffineria di zucchero Tate + Lyle poco distante. Secondo me il prezzo di vendita è esagerato, così come è esagerato tutto ciò che gira intorno al real estate nel sud est del paese; ci capirò poco, ma +10% di prezzi all'anno, ogni anno, è una bolla che prima o poi scoppierà.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

AZ209 ha detto:
Anche perchè GIP e Oaktree non sono certamente gli ultimi arrivati, e se hanno proposto una price tag del genere c'è sicuramente un motivo che va ven oltre il potenziale innalzamento delle tasse aeroportuali.
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LCY ha una storia interessante. Nacque come aeroporto per voli brevi, dove il tempo di transito fra l'aeroporto e la City/Canary Wharf era sporporzionato al tempo di volo. I primi voli erano con frullini e sopportavi il turboelica per il 'piacere' di avere una riunione alle 10 ad AMS e una alle 3 a Londra, oppure per essere in ufficio fino alle 13 e salire su un aereo ale 3 del pomeriggio. Non c'erano voli il fine settimana e il numero delle destinazioni ere relativamente piccolo perche' dipendeva sostanzialmente dal raggio dei DHC-7. British Airways non volava da LCY, la linea aerea che aveva piu' voli era Brymon.

Poi arrivarono i jet regionali, il BA 146 in primis, i DHC-4 e i SAAB, seguiti dagli Embraer. Il raggio adesso copre tutta l'Europa piu' JFK e ci sono parecchie destinazioni non-business.

Rimane comunque un aeroporto per chi viaggia per lavoro, c'e' veramente poco spazio per gli altri. I posti a sedere con accesso a prese e USB port sono moltissimi. E' progettato per un passeggero che non ha bagaglio e fa il check-in on line (non ci sono molti banchi per il check in per un aeroporto che ha quel volume d'affari). Nei momenti di punta e' troppo affollato, ha una procedura d'imbarco che prevede la raccolta dei passeggeri in una stanza relativamente piccola. Salvo i gate a destra dei bar (guardando la pista) dove parte il volo per JFK, li' ce ne sono almeno tre con abbastanza spazio per evitare la sensazione di essere sul treno delle 17 da Waterloo.

La licenza edilizia per un espansione dell'aeroporto e' stata bocciata e ora e' in appello.

Ai tempi dell'apertura non la zona su cui sorge LCY non aveva alcun valore dal punto di vista edilizio. Lontana con pochi collegamenti. La fame di case e la rigenerazione urbana stanno arrivando anche li. Stanno costruendo molto nei Docklands. Hanno anche migliorato le linee di comunicazione e a percezione della zona e della DLR sono cambiate moltissimo. La fame di case e gli alti prezzi medi di un mercato fondamentalmente drogato da investitori esteri (e' recente il caso di due palazzi vicini alla City - Old Street Roundabout - dove tutto e' venduto ma solo il 30% degli appartamenti e' occupato) porta ad una rivalutazione anche della zona dove si trova LCY.

Se le tasse aeroportuali salgono dovranno aumentare le tariffe, nel 2018 dovremmo avere Cross-Rail e dalla City e Canary Wharf si dovrebbe arrivare a LHR in tempi decenti. Se le tariffe di LCY salgono rispetto a LHR (gia' ora un volo da LHR costa di piu' di un volo da LGW) allora vedo un calo di traffico su LCY e la tentazione di usare il terreno per costruirci abitazioni sarebbe troppo forte e non credo che la proprieta' possa resistere. Soprattutto se ha pagato quella cifra

Aless, correggimi se ho la mia analisi non ha senso

Tenete presente che Londra ha un'estensione Est-Ovest che copre all'incirca la distanza fra Modena e Rimini. Doverci mettere almano un'ora per arrivare in aeroporto e' normale. Cross-Rail dovrebbe ridurre il 'vantaggio' geografico di LCY
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Se un giorno non si volerà più a LCY si rivelerà se possibile ancora più un affare la vendita degli slot a LHR da parte di AZ...
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

londonfog ha detto:
LCY ha una storia interessante. Nacque come aeroporto per voli brevi, dove il tempo di transito fra l'aeroporto e la City/Canary Wharf era sporporzionato al tempo di volo. I primi voli erano con frullini e sopportavi il turboelica per il 'piacere' di avere una riunione alle 10 ad AMS e una alle 3 a Londra, oppure per essere in ufficio fino alle 13 e salire su un aereo ale 3 del pomeriggio. Non c'erano voli il fine settimana e il numero delle destinazioni ere relativamente piccolo perche' dipendeva sostanzialmente dal raggio dei DHC-7. British Airways non volava da LCY, la linea aerea che aveva piu' voli era Brymon.

Poi arrivarono i jet regionali, il BA 146 in primis, i DHC-4 e i SAAB, seguiti dagli Embraer. Il raggio adesso copre tutta l'Europa piu' JFK e ci sono parecchie destinazioni non-business.

Rimane comunque un aeroporto per chi viaggia per lavoro, c'e' veramente poco spazio per gli altri. I posti a sedere con accesso a prese e USB port sono moltissimi. E' progettato per un passeggero che non ha bagaglio e fa il check-in on line (non ci sono molti banchi per il check in per un aeroporto che ha quel volume d'affari). Nei momenti di punta e' troppo affollato, ha una procedura d'imbarco che prevede la raccolta dei passeggeri in una stanza relativamente piccola. Salvo i gate a destra dei bar (guardando la pista) dove parte il volo per JFK, li' ce ne sono almeno tre con abbastanza spazio per evitare la sensazione di essere sul treno delle 17 da Waterloo.

La licenza edilizia per un espansione dell'aeroporto e' stata bocciata e ora e' in appello.

Ai tempi dell'apertura non la zona su cui sorge LCY non aveva alcun valore dal punto di vista edilizio. Lontana con pochi collegamenti. La fame di case e la rigenerazione urbana stanno arrivando anche li. Stanno costruendo molto nei Docklands. Hanno anche migliorato le linee di comunicazione e a percezione della zona e della DLR sono cambiate moltissimo. La fame di case e gli alti prezzi medi di un mercato fondamentalmente drogato da investitori esteri (e' recente il caso di due palazzi vicini alla City - Old Street Roundabout - dove tutto e' venduto ma solo il 30% degli appartamenti e' occupato) porta ad una rivalutazione anche della zona dove si trova LCY.

Se le tasse aeroportuali salgono dovranno aumentare le tariffe, nel 2018 dovremmo avere Cross-Rail e dalla City e Canary Wharf si dovrebbe arrivare a LHR in tempi decenti. Se le tariffe di LCY salgono rispetto a LHR (gia' ora un volo da LHR costa di piu' di un volo da LGW) allora vedo un calo di traffico su LCY e la tentazione di usare il terreno per costruirci abitazioni sarebbe troppo forte e non credo che la proprieta' possa resistere. Soprattutto se ha pagato quella cifra

Aless, correggimi se ho la mia analisi non ha senso

Tenete presente che Londra ha un'estensione Est-Ovest che copre all'incirca la distanza fra Modena e Rimini. Doverci mettere almano un'ora per arrivare in aeroporto e' normale. Cross-Rail dovrebbe ridurre il 'vantaggio' geografico di LCY
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post impeccabile, hai colpito tutti i punti salienti. Post come questo sono il vero valore aggiunto di aviazionecivile e fanno informazione e divulgazione. Alcuni aspetti della storia di LCY non li conoscevo e li ho appresi leggendoti!
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Al momento LCY e' estremamente utile a chi si reca a Canary Wharf che , con pochi minuti di taxi può' essere in ufficio. Ridicolmente i tempi LCY-City sono pressoché' equivalenti da quelli da Stanstead (express fino a Liverpool Street) o da Gatwick (Thameslink varie stazioni o Southern fino a London Bridge)
La situazione di LHR migliorerà' leggermente con crossrail, ma non molto, visto che, al momento, si infileranno dentro solo i treni dell'LHR connect o son si sa nulla dell'express.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Pelush ha detto:
Al momento LCY e' estremamente utile a chi si reca a Canary Wharf che , con pochi minuti di taxi può' essere in ufficio. Ridicolmente i tempi LCY-City sono pressoché' equivalenti da quelli da Stanstead (express fino a Liverpool Street) o da Gatwick (Thameslink varie stazioni o Southern fino a London Bridge)
La situazione di LHR migliorerà' leggermente con crossrail, ma non molto, visto che, al momento, si infileranno dentro solo i treni dell'LHR connect o son si sa nulla dell'express.
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Io abito a un tiro di sputo dalla Torre di Londra e lavoro nella City. Ho esperienze reali dei tempi di percorrenza da LGW, STN e LHR. Mi permetto di non essere d'accordo con quanto hai scritto.

Uno dei vantaggi di LCY e' il relativo basso numero di passeggeri che transitano in ogni momento (aerei piccoli e un limitato numero di piazzole di sosta). Con DLR e' possibile arrivare a LCY alle 8 e essere nella city per le 845-900 cn bagaglio consegnato. Questi tempi sono impensabili da LGW, anche considerando di accettare l'idea di trasformarsi in sardine con la valigia in un treno pieno di pendolari che ti scarica a London Bridge anziche' a Bank. Lo Stanstead Express ti scarica a Liverpool Street ma hai un treno ogni 30 minuti e i tempi di riconsegna bagaglio non sono poi cosi' veloci.

Attualmente per raggiungere LHR dalla City devi prima prendere la metropolitana poi cambiare a Paddington e prendere lo Heathrow Express (se hai istinti masochisti o suicidi prendi un taxi e rimani bloccato nel traffico di Londra). Anche se HEX non operera' sulla linea il risparmio di tempo sara' notevole. Personalmente ritengo difficile che HEX accetti di essere 'relegato' a Paddignton una volta che apre Cross-Rail.

Vorrei anche aggiungere che due mesi fa alle 6 di sera ci ho messo due ore ad arrivare a LHR in auto da casa mia (avevo tre valigie pesanti) e io sono a meno di dieci minuti a piedi dalla Torre di Londra.

P.S. Esperienza di un mio collega.Il nostro ufficio e' di fronte a Tower 42 (la vecchia Natwest Tower) in Old Broad Street. Partito per JFK da LCY con il volo del pomeriggio (con bagaglio) e' uscito dall'ufficio alle 2 per un volo che partiva alle 4. Al rientro il secondo volo arriva a LCY alle 10.00 e lui ha partecipato a una riunione - a Londra - alle 11.30 della stessa mattina. Pelush trovami qualcuno che, con bagaglio consegnato, ha avuto gli stessi tempi da LGW
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

quando abitavo a Milano e venivo a Londra trovavo comodo prendere il promo volo del mattino (più o meno tutti verso le 7.15) e via LGW arrivavo abbastanza vicino a te (1 Earl Street) per le 9.10 .. al rientro si abbandonava l'ufficio circa due ore / due ore e mezza prima della partenza del volo, dipende da quando finivano le riunioni e ce la si faceva allegramente a prendere il 18.30 nonostante una breve passeggiata fino a London Bridge.
Quando mi recavo in Paternoster Square il vantaggio di LGW era molto molto notevole.
Sono comunque d'accordo con te che, ormai, la situazione del thameslink e' diventata insostenibile, soprattutto sublimo ramo a nord, nonostante ci siano treni ogni 6 minuti da 12 carrozze a St.Albans non si sale.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Di fatto un multiplo di 27x su EBITDA è fuori da ogni logica di mercato.
Gli aeroporti viaggiano tra il 10 e il 12, sulle transazioni qualcuno arriva a 15.

Il sospetto che ci sia sotto qualche idea diversa è effettivamente elevato.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

londonfog ha detto:
Ai tempi dell'apertura non la zona su cui sorge LCY non aveva alcun valore dal punto di vista edilizio. Lontana con pochi collegamenti. La fame di case e la rigenerazione urbana stanno arrivando anche li. Stanno costruendo molto nei Docklands. Hanno anche migliorato le linee di comunicazione e a percezione della zona e della DLR sono cambiate moltissimo. La fame di case e gli alti prezzi medi di un mercato fondamentalmente drogato da investitori esteri (e' recente il caso di due palazzi vicini alla City - Old Street Roundabout - dove tutto e' venduto ma solo il 30% degli appartamenti e' occupato) porta ad una rivalutazione anche della zona dove si trova LCY.

Se le tasse aeroportuali salgono dovranno aumentare le tariffe, nel 2018 dovremmo avere Cross-Rail e dalla City e Canary Wharf si dovrebbe arrivare a LHR in tempi decenti. Se le tariffe di LCY salgono rispetto a LHR (gia' ora un volo da LHR costa di piu' di un volo da LGW) allora vedo un calo di traffico su LCY e la tentazione di usare il terreno per costruirci abitazioni sarebbe troppo forte e non credo che la proprieta' possa resistere. Soprattutto se ha pagato quella cifra

Aless, correggimi se ho la mia analisi non ha senso
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Non solo ha senso, ma è anche assolutamente corretta. Su due piedi penso che le velleità immobiliari siano tutte riferite a residenze estensive e di alto livello, magari impreziosite dal "qui una volta c'era un aeroporto, e bla bla bla". Gli inglesi d'altronde sono particolarmente bravi in questo tipo di rivalutazioni, molto più di noi ahimè.
Mi sorprenderebbe non poco se si buttassero sull'immobiliare d'impresa, visto che solo il residenziale di qualità potrebbe garantire il rientro da margini che sono monstre, a maggior ragione visto che c'è di mezzo una compravendita e non è il proprietario attuale che avvia la riqualificazione. Il discorso (verissimo) sul mercato immobiliare londinese drogato ben oltre i limiti di ogni logica fa il resto.

13900 ha detto:
Io trovo improbabile che LCY venga chiuso e tramutato in palazzi. È abbastanza lontano da cuore di Canary Wharf, ci sono lotti vuoti più vicini e, mancando quelli, ci sono comunque altri edifici che si possono abbattere, vedi la raffineria di zucchero Tate + Lyle poco distante. Secondo me il prezzo di vendita è esagerato, così come è esagerato tutto ciò che gira intorno al real estate nel sud est del paese; ci capirò poco, ma +10% di prezzi all'anno, ogni anno, è una bolla che prima o poi scoppierà.
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Discorso sensato in generale ma, come dicono in molti, la differenza tra Parigi/Londra/NYC/Tokyo e creature artificiali tipo Dubai sta nel fatto che, nelle prime, il valore del mq non scenderà mai al di sotto di un certo livello. Siamo cioè in uno dei pochi posti al mondo dove la terra rappresenta un bene rifugio al pari dell'oro o dell'arte, e dove quindi le logiche urbanistiche elementari non si applicano nella loro interezza.


Nel fare questo discorso bisogna però rimarcare senza sosta un "se": se la compravendita avverrà, e se avverrà a quelle cifre.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

aless ha detto:
Discorso sensato in generale ma, come dicono in molti, la differenza tra Parigi/Londra/NYC/Tokyo e creature artificiali tipo Dubai sta nel fatto che, nelle prime, il valore del mq non scenderà mai al di sotto di un certo livello. Siamo cioè in uno dei pochi posti al mondo dove la terra rappresenta un bene rifugio al pari dell'oro o dell'arte, e dove quindi le logiche urbanistiche elementari non si applicano nella loro interezza.


Nel fare questo discorso bisogna però rimarcare senza sosta un "se": se la compravendita avverrà, e se avverrà a quelle cifre.
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E' pacifico che a Londra una catapecchia costi di più di una magione a Fregene, e credo che solo i gonzi si aspettino qualcosa di diverso.

Ma.

Prendi LCY e l'idea che si possa chiuderlo e farci case. Sono andato su Google Maps, e ho misurato l'estensione di LCY, prendendo la pista, il terminal, il pezzo dove parcheggiano i taxi. Vengono 38.5 ettari. Il sito del governo che da i prezzi dei terreni da' un valore, per il borough di Newham dove sta LCY, di £10.250.000 per ettaro. Moltiplicato per 38.5 ettari fa, approssimando per eccesso, £400m. cinque volte in meno del prezzo di vendita di LCY. E, bada, il valore del governo parla di terreno residenziale, ossia terreno "of regular shape, with services provided up to the boundary, without contamination or abnormal development costs, not in an underground mining area, with road frontage, without risk of flooding, with planning permission granted". A LCY devi farci tutto. Anche supponendo che LCY si trovi schiaffato di fianco a Canary Wharf, il valore sarebbe comunque inferiore a £800m.

Ricapitolando: LCY e' in vendita a mezzo miliardo in più del prezzo con cui hanno venduto Gatwick e a cinque volte il valore di un pezzo di terreno di grandezza uguale ma pronto per essere costruito, con tanto di permessi già dati. Magari mi sbaglio, eh, ma a me puzza di pacco.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Premesso che la spiegazione basata sul valore immobiliare dei terreni e' la piu' plausibile non e' l'unica.

L'esempio che posso fare sono le licenze per i taxi di New York che hanno toccato il milione di dollari l'una nonostante che un taxi possa fatturare sui 70mila all'anno. Fatturato al lordo di spese varie tra cui il veicolo, la manutenzione, il carburante e l'autista (li i proprietari delle licenze e i lavoratori sono persone diverse). Essendo le capitali della finanza mondiale, a New York e a Londra girano parecchi soldi. Non ho detto che sia questo lo scenario, solo che per quanto improbabile magari la supervalutazione di LCY potrebbe essere una bolla anche senza tirare in ballo la conversione in immobiliare. E poi giustamente qualcuno fa notare che quella e' la cifra richiesta, bisogna vedere se qualcuno glieli da.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

13900 ha detto:
E' pacifico che a Londra una catapecchia costi di più di una magione a Fregene, e credo che solo i gonzi si aspettino qualcosa di diverso.

Ma.

Prendi LCY e l'idea che si possa chiuderlo e farci case. Sono andato su Google Maps, e ho misurato l'estensione di LCY, prendendo la pista, il terminal, il pezzo dove parcheggiano i taxi. Vengono 38.5 ettari. Il sito del governo che da i prezzi dei terreni da' un valore, per il borough di Newham dove sta LCY, di £10.250.000 per ettaro. Moltiplicato per 38.5 ettari fa, approssimando per eccesso, £400m. cinque volte in meno del prezzo di vendita di LCY. E, bada, il valore del governo parla di terreno residenziale, ossia terreno "of regular shape, with services provided up to the boundary, without contamination or abnormal development costs, not in an underground mining area, with road frontage, without risk of flooding, with planning permission granted". A LCY devi farci tutto. Anche supponendo che LCY si trovi schiaffato di fianco a Canary Wharf, il valore sarebbe comunque inferiore a £800m.

Ricapitolando: LCY e' in vendita a mezzo miliardo in più del prezzo con cui hanno venduto Gatwick e a cinque volte il valore di un pezzo di terreno di grandezza uguale ma pronto per essere costruito, con tanto di permessi già dati. Magari mi sbaglio, eh, ma a me puzza di pacco.
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Ni...

Quando mi riferivo ai valori immobiliari londinesi non mi riferivo a come un mq a Londra costi più che a Fregene, ma al fatto che se a Fregene il valore del terreno è dato dall'utilizzo che di quel terreno si andrà a fare, a Londra bisogna considerare come qualcuno vorrà comprare quel mq anche senza volerlo materialmente utilizzare, al pari appunto di un bene rifugio. Questo crea una stortura del mercato, una bolla appunto, ma che quando scoppia a Dubai manda col culo per terra un intero emirato, mentre a Londra ha effetti solo temporanei. Proprio perchè l'economia immobiliare a Londra, NYC, Parigi, Tokyo e pochi altri segue delle regole, e nel resto del mondo altre.

A questo si aggiunge come i valori riportati dal Land Value Estimates non sono di mercato ma equivalenti ai nostri catastali, valori cioè di riferimento nel calcolo di tariffe, tassazioni, etc. Questi valori catastali, se ben calcolati ed aggiornati (al contrario di quanto avviene da noi), esprimono sempre una misura del reale valore dei terreni, ma non per questo quel valore rispecchierà automaticamente il prezzo finale in una compravendita. Oggi un mq a Camden costa il 33% di uno nella City, ma quanto costerà quando/se la riqualificazione di KXC sarà completata? A fini fiscali il potenziale futuro non si calcola, proprio perchè altrimenti non avrebbero senso le speculazioni, ma nell'atto dell'acquisto si calcola eccome.

Da qui l'ultimo punto: oggi a Newham c'è un aeroporto, ma se domani al posto di terminal e torre sorgeranno villette high-end quale sarà il valore del terreno? Il prezzo di un aereo si calcola in base a consumi, vetustità, stato manutentivo, vita operativa, cicli e compagnia bella. Il risultato è quasi automatico e si potrebbe gestire tutto con una maschera excel. I valori immobiliari seguono invece dinamiche oscure, come quelle che fanno decuplicare il prezzo della stessa palazzina cadente solo perchè un branco di artisti ha innescato un processo di gentrification nel quartiere (motivo per cui a Berlino in alcune zone è scattata la caccia all'hipster, altro argomento interessante...).



Detto ciò, anche secondo me il prezzo richiesto è sproporzionato, ma credo sia il frutto di variabili che con l'economia fondiaria c'entrano poco, tipo: 1) emiri vari pronti a spendere il doppio di quanto richiesto pur di non sfigurare; 2) polemiche politiche attorno ad un tema caldo quale quello degli aeroporti (quando si vota a Londra?); 3) raffinate strategie commerciali da parte del venditore riassumibili in un "magari ce cascano"; 4) varie ed eventuali.
 
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Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Aless, a Londra si vota in Maggio. Il candidato Tory e' Zac Goldsmith, MP per Richmond e accanito oppositore della terza pista. Il candidato Labour e' Sadiq Khan. Zac Goldsmith e' un accanito oppositore di ogni sviluppo aeroportuale e soprattutto della terza pista a LHR, secondo me vista la situazione del traffico e il livello degli affitti e il fatto che molti danno la colpa a Boris Johnson di tutti i mali di cui soffre la citta'... mi sa' che Sadiq Khan diventera' il nuovo sindaco di Londra. Detto questo, non credo le cose cambino molto
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Non sono d'accordo. O meglio, sono d'accordo su tutto quello che dici, ma non sono per niente convinto che qualsiasi villetta, quartiere hipster o via dicendo possa far valere un terreno 2 miliardi di sterline. Specie se, questo terreno, prima va liberato di ciò che c'era prima, va bonificato e va ottenuta una planning permission.

Se i dati che avevo postato prima non vanno bene può servire l'esempio di Wood Wharf, che e' attaccato a Canary Wharf. Il developer ha pagato 90 milioni il terreno, due anni fa, e ne ha dati 150 di oneri di urbanizzazione. Il tutto per 8 ettari, circa 30 milioni ad ettaro. LCY a ettaro verrebbe, alla cifra di cui parliamo, 50 milioni e rotti, per Newham.

Non lo so, sarò io che sono stupido, pero' non riesco a trovare un senso a questo prezzo, ne come aeroporto ne come terreno. Sara' proprio interessante vedere che offerte arriveranno.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

13900 ha detto:
Non sono d'accordo. O meglio, sono d'accordo su tutto quello che dici, ma non sono per niente convinto che qualsiasi villetta, quartiere hipster o via dicendo possa far valere un terreno 2 miliardi di sterline. Specie se, questo terreno, prima va liberato di ciò che c'era prima, va bonificato e va ottenuta una planning permission.

Se i dati che avevo postato prima non vanno bene può servire l'esempio di Wood Wharf, che e' attaccato a Canary Wharf. Il developer ha pagato 90 milioni il terreno, due anni fa, e ne ha dati 150 di oneri di urbanizzazione. Il tutto per 8 ettari, circa 30 milioni ad ettaro. LCY a ettaro verrebbe, alla cifra di cui parliamo, 50 milioni e rotti, per Newham.

Non lo so, sarò io che sono stupido, pero' non riesco a trovare un senso a questo prezzo, ne come aeroporto ne come terreno. Sara' proprio interessante vedere che offerte arriveranno.
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Quel prezzo non ha alcun senso. Su questo siamo tutti d'accordo fin dall'inizio, e ricorda piuttosto quando a telesina rilanci con una coppia scoperta pur di far abbandonare il gioco all'avversario (BA?).

Il fatto stesso che si possano anche solo pensare quelle cifre è però legato al fatto che Londra ha delle dinamiche immobiliari che rasentano l'assurdità, e che faranno oscillare la differenza che c'è tra 400M (valore catastale) e 2MLD (prezzo di vendita) più verso il secondo importo che verso il primo. Tutto qua. Per conferma, prendi i costi che citi relativi a Wood Wharf e spalmali su tipologie edilizie estensive anzichè su torri miste residenziale-uffici di 200 metri. Oppure prendi tutto il lotto di LCY, mettilo in verticale, e usa come profondità della base l'altezza di una villetta di 2-3 piani con giardino.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

Un'altra ipotesi. Preciso: non conosco le normative urbanistiche di Londra, ma suppongo che anche se in modo meno stringente che da noi, non puoi costruire a dismisura di fronte ad un edificio preesistente togliendogli la luce.

Il sedime di LCY e' waterfront su tutti i lati. Questo potrebbe rimuovere uno dei principali vincoli che imedirebbero di farci un altro quartiere di grattacieli, un'altra Canary Warf. Cioe' siamo sicuri che la ex pista non offra in base alle norme la possibilita' di una densita' di edificazione molto superiori a un terreno qualunque in mezzo alla citta'?

Da noi (non so se tutta Italia o solo Lombardia) una regola impone di non coprire il cielo oltre i 60 gradi di inclinazione rispetto al livello strada di un edificio preesistente. Anche se il comune mettesse coefficienti di edificabilita' infiniti e' questa norma ad essere il collo di bottiglia. Pero' nel momento in cui c'e' un progetto unico, due edifici che fanno parte dello stesso progetto non sono tenuti a rispettare a vicenda la regola dei 60 gradi. Quindi un lotto molto grande e' piu' sfruttabile di un piccolo terreno, a parita' di superficie.

So benissimo che non posso ragionare per Londra in base alle normative urbanistiche di Milano, ma non possiamo escludere che sarebbe possibile riempire quell'isola artificiale di grattacieli mentre con altri terreni qualunque li vicino non lo potrei fare. Questo spiegherebbe almeno in parte la differenza di valore.
 
Re: BA minaccia di andarsene da LCY

indaco1 ha detto:
Un'altra ipotesi. Preciso: non conosco le normative urbanistiche di Londra, ma suppongo che anche se in modo meno stringente che da noi, non puoi costruire a dismisura di fronte ad un edificio preesistente togliendogli la luce.

Il sedime di LCY e' waterfront su tutti i lati. Questo potrebbe rimuovere uno dei principali vincoli che imedirebbero di farci un altro quartiere di grattacieli, un'altra Canary Warf. Cioe' siamo sicuri che la ex pista non offra in base alle norme la possibilita' di una densita' di edificazione molto superiori a un terreno qualunque in mezzo alla citta'?

Da noi (non so se tutta Italia o solo Lombardia) una regola impone di non coprire il cielo oltre i 60 gradi di inclinazione rispetto al livello strada di un edificio preesistente. Anche se il comune mettesse coefficienti di edificabilita' infiniti e' questa norma ad essere il collo di bottiglia. Pero' nel momento in cui c'e' un progetto unico, due edifici che fanno parte dello stesso progetto non sono tenuti a rispettare a vicenda la regola dei 60 gradi. Quindi un lotto molto grande e' piu' sfruttabile di un piccolo terreno, a parita' di superficie.

So benissimo che non posso ragionare per Londra in base alle normative urbanistiche di Milano, ma non possiamo escludere che sarebbe possibile riempire quell'isola artificiale di grattacieli mentre con altri terreni qualunque li vicino non lo potrei fare. Questo spiegherebbe almeno in parte la differenza di valore.
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Le regole urbanistiche inglesi sono molto meno puntuali che da noi, e si fa invece un gran ricorso alla negoziazione caso per caso sotto il cappello delle Section 106. Difficile dire a priori cosa sia consentito o meno, mentre il sistema funziona perchè quelle 4 regole che hanno le fanno rispettare in maniera feroce.

Pensare a un nuovo quartiere di grattacieli sarebbe davvero difficile, perchè non credo proprio ci sarebbe lo spazio commercialmente parlando. Credo invece che un buon target per la zona sarebbe il residenziale, specie se estensivo e di lusso in modo da rientrare dell'investimento.
 
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